Poradnik dla kupujących działkę budowlaną

Wiele osób nie chce albo nie lubi mieszkać w bloku, trudno więc się dziwić, że rynek działek budowlanych w Polsce prosperuje dobrze i praktycznie każdego dnia spora liczba działek budowlanych znajduje nowych nabywców.

Ponieważ jednak zakup takiej działki to duża inwestycja (a trzeba jeszcze przecież brać pod uwagę koszty wybudowania samego domu i innych budynków), warto się do niej odpowiednio przygotować – nie każda wyjątkowa okazja będzie się nam bowiem realnie opłacać.
W porównaniu do kosztów zakupu mieszkania w Szczecinie (średnio około 5000 zł/m²), Warszawie (średnio ponad 6000 zł/m²), Łodzi (średnio około 4800 zł/m²) czy Gdańsku (średnio około 4000 zł/m²) budowa własnego domu jednorodzinnego może być inwestycją tańszą, jednak wyłącznie pod warunkiem, że podejdziemy do sprawy rozsądnie i nie będziemy za wszelką cenę starać się na zakupie parceli budowlanej zaoszczędzić.
Na co więc należy zwrócić uwagę, gdy chcemy kupić dobrą działkę budowlaną, pomijając takie oczywistości jak uregulowana sytuacja prawna, obecność odpowiednich wpisów w księdze wieczystej czy zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zakup działki budowlanej – cena nie jest najważniejsza

Bardzo często za najważniejszy wyznacznik atrakcyjności działki uznajemy jej niską cenę, choć realnie patrząc powinien to być jeden z najmniej istotnych czynników. Trzeba bowiem pamiętać, że skoro zamierzamy postawić na zakupionej działce dom, to musi ona być odpowiednio duża – za rozsądne minimum dla zwykłego domu jednorodzinnego średniej wielkości należy uznać 700 metrów kwadratowych. Budynki dodatkowe (garaż, budynki gospodarcze, itp.) odpowiednio zwiększają ten dolny limit powierzchni działki.
Kolejne bardzo ważne sprawy to kształt działki oraz ukształtowanie terenu. Zawsze lepszym wyborem będzie działka o kształcie regularnym i maksymalnie zbliżonym do kwadratu lub prostokąta – działki nieregularne znacznie trudniej zabudować przy użyciu standardowych projektów domów, a niestandardowe potrafią być niezwykle drogie. Za absolutne minimum jeśli chodzi o działkę budowlaną przeznaczoną pod standardową zabudowę przyjmuje się szerokość 16 metrów: parcele o mniejszej szerokości można sobie zwyczajnie darować, jeśli nie chcemy niepotrzebnie windować kosztów budowy domu.
Ukształtowanie terenu ma natomiast znaczenie o tyle, że na silnie pofałdowanej działce z dużymi różnicami wysokości znacznie trudniej zaprojektować standardowe budynki bez mocnej ingerencji w krajobraz (na co nie zawsze uzyskamy zgodę). Rzecz jasna jeśli od początku planujemy nietypowe rozwiązanie architektoniczne, takie ukształtowanie działki może nam być na rękę, co jednak wcale nie znaczy, że musimy przystać na ofertę wygórowaną cenowo.
Oglądając wybraną działkę przed zakupem dobrze jest także zwrócić uwagę na porastające ją drzewa, ponieważ na każde, które jest starsze niż 5 lat, będziemy musieli uzyskać zgodę w razie chęci wycinki – jej uzyskanie bywa czasami utrudnione lub nawet w skrajnych przypadkach niemożliwe.

Kupujesz działkę budowlaną – zbadaj grunt

Dość rzadko się zdarza, żeby osoba kupująca działkę decydowała się na badania gruntu, jest to jednak działanie ze wszech miar wskazane nawet jeśli sprzedający zapewnia, że grunt jest czysty i nie natkniemy się na żadne niemiłe niespodzianki. Badanie gruntu pozwala przede wszystkim sprawdzić, czy pod powierzchnią działki nie czają się na nas pozostałości jakichś dawnych budynków, płytko zalegające wody gruntowe albo na przykład dzikie wysypisko śmieci lub torf. Przeprowadzając takie badanie możemy uzyskać stuprocentową pewność co do stopnia toksyczności gleby oraz poziomu wód gruntowych. Zwłaszcza ta ostatnia informacja jest istotna, pozwoli bowiem wybrać lub dopasować do danej działki odpowiedni projekt fundamentów domu.
Równie ważne jest uzbrojenie działki – jeśli kupujemy działkę uzbrojoną, oszczędzamy sobie mnóstwa czasu na pozałatwianie wszystkich wymaganych formalności, o pieniądzach nie wspominając. Z drugiej strony działki nieuzbrojone często są znacząco tańsze, a jeśli nasz projekt domu od początku przewidywał zewnętrzne szambo czy zewnętrzny zbiornik z gazem płynnym, to również może być dobra okazja, by na zakupie terenu pod budowę domu nieco zaoszczędzić.

Działka budowlana – sprawdź komunikację

W ten sposób mogłaby się zaczynać niejedna opowieść osób, które chcąc uciec od zgiełku miasta przeholowały i kupiły działkę budowlaną znajdującą się pośrodku niczego. Takie działki może i są tanie, ale zawsze trzeba pamiętać, że przecież będziemy musieli dojeżdżać do pracy, nasze dzieci do szkoły, no i że trzeba będzie co kilka dni (albo chociaż raz w tygodniu) zrobić zakupy. Jeśli wszędzie mamy daleko, to pomimo ciszy i przysłowiowego świętego spokoju możemy bardzo szybko zmęczyć się mieszkaniem w upragnionym domu z dala od cywilizacji. Tak więc nie przesadzajmy z szukaniem miejsc odludnych, zwłaszcza jeśli nie dojeżdża do nich żadna komunikacja.
Na koniec jeszcze jedna rada, która wprawdzie ma zastosowanie coraz rzadziej, ale wciąż jest (niestety) aktualna: zawsze należy sprawdzić, czy działka opisana w ofercie jako budowlana rzeczywiście jest budowlana. Zdarza się bowiem, że tak naprawdę oferowane są grunty rolne, których przekształcenie na budowlane potrafi trwać całe lata i być bardzo kosztowne, może też się okazać, że dana parcela jest przewidziana do zabudowy wyłącznie budynkami usługowymi albo przemysłowymi i domu na niej nie wybudujemy.
Artykuł powstał przy współudziale firmy Polnord S.A.