Inwestycja w mieszkanie pod wynajem – czy się jeszcze opłaca?

Inwestycja w mieszkanie pod wynajem uchodzi za bezpieczny i pewny sposób inwestowania. Jednak, by tak rzeczywiście było należy wcześniej przeprowadzić dokładną analizę potencjału danego mieszkania. W innym wypadku można narazić się na niepotrzebne straty. Poza tym zmiany w prawie od 2018 roku mogą obniżyć opłacalność tej formy inwestowania pieniędzy.

Udana inwestycja w mieszkanie pod wynajem, pozwala na uzyskanie większego zysku niż w przypadku ulokowania podobnej kwoty na lokacie bankowej. Przyjmuje się, że w skali roku rentowność z tytułu wynajmu powinna wynosić około 5%. Oczywiście jest to kwota szacunkowa, zależna od wielu innych czynników.

Przepis na zyskowny wynajem mieszkania

Kluczowe przy inwestowaniu w mieszkanie pod wynajem – nie dokonujemy pochopnego zakupu, bez dokładnego biznesplanu przedsięwzięcia.

  • Przede wszystkim należy dokładnie zbadać potencjał wynikający z lokalizacji danego mieszkania. Dobre położenia zapewnia stałą nadwyżkę chętnych na wynajęcie mieszkania. Mogą to być studenci, młode małżeństwa, osoby pracujące, czy nawet turyści.
  • Co ważne, umożliwia także (np. w razie problemów finansowych) szybką sprzedaż nieruchomości.
  • Warto dokładnie przejrzeć i przeanalizować oferowane przez deweloperów nowe inwestycje mieszkaniowe.
  • Nie należy robić zbyt optymistycznych kalkulacji dotyczących okresu wynajmu. Najlepiej przyjąć, że mieszkanie będzie generowało zyski przez 10 lub 11 miesięcy.
  • Powinno się uwzględnić koszty ewentualnych napraw, remontów oraz zarezerwować pewną kwotę na wypadek nieprzewidzianych wydatków.

Kredyt na mieszkanie

Kolejnym ważnym czynnikiem jest możliwość uzyskania taniego kredytu hipotecznego. Oczywiście miesięczna rata kredytu musi być niższa od przychodu z tytułu najmu. Przed zakupem danego mieszkania należy przeprowadzić skrupulatne badanie rynku, aby sprawdzić, czy oferowana cena nie jest zawyżona. W przypadku wątpliwości co do stanu mieszkania i kosztów ewentualnego remontu, warto poprosić specjalistę o wykonanie przeglądu technicznego i wyceny.
Inwestycja w remont i wyposażenie zakupionego mieszkania, powinna zostać przeprowadzona zmyślą o grupie docelowej, do której zostanie skierowana oferta wynajmu. Inne potrzeby mają studenci, a inne np. turyści lub małżeństwa z dziećmi. Czasem wyższy koszt remontu pozwoli na zwiększenie kwoty wynajmu, ponieważ umożliwi przyciągnięcie zasobniejszych najemców.

Zmiany w prawie – wyższy ryczałt i konieczność założenia firmy

Od 1 stycznia 2018 roku zmienią się przepisy dotyczące ryczałtowej stawki za wynajem nieruchomości. Dotychczasowa stawka ryczałtu w wysokości 8,5% będzie obowiązywać przychód z wynajmu do 100 tys. złotych rocznie. Natomiast od przychodów powyżej tej kwoty, będzie trzeba odliczyć 12,5 % podatku. Oznacza to, że przykładowo osoby wynajmujące kilka mieszkań, które czerpią łącznie z tego tytułu miesięczne przychody powyżej 8333 złotych, zostaną zakwalifikowane do wyższej kwoty ryczałtu. Warto dodać, że limit 100 tys. złotych będzie obowiązywał wspólnie oboje małżonków (o ile nie posiadają rozdzielności majątkowej).


Zmieni się także podejście Urzędów Skarbowych do osób czerpiących zyski z wynajmu mieszkań. Może się okazać, że wiele osób mających dochody z wynajmu kilku mieszkań zostanie zmuszonych do założenia działalności gospodarczej. W konsekwencji będzie się to wiązać ze znacznym zwiększeniem kosztów inwestycji w nieruchomości.
Niestety nie zdecydowano się na uregulowanie tego, kiedy dany najem ma charakter prywatny, a kiedy komercyjny (i wymaga założenia działalności gospodarczej).

Czy inwestycja w najem nadal się opłaca?

Nowe przepisy nie uderzą w osoby, które wynajmują jedno lub kilka mieszkań, uzyskując przychód poniżej 100 tysięcy zł. Chyba, że Urząd Skarbowy stwierdzi, że powinny one założyć firmę. W kontekście niejasnego prawodawstwa, będzie to w pewnym sensie kwestia dobrej woli urzędników skarbowych. Stwarza to bardzo niejasne ramy prawne, które z pewnością odstraszą cześć inwestorów.
Prawdopodobnie powodzeniem nadal będą się cieszyć mieszkania w dobrych lokalizacjach, gdzie nie ma problemu ze znalezieniem lokatorów. Jednak nieruchomości gorzej położone, pomimo tego, że ich cena za metr kwadratowy będzie relatywnie niższa, mogą mieć mniejsze powodzenie wśród inwestorów. Z drugiej strony istnieje także możliwość, że inwestujący w wynajem mieszkań po prostu przerzucą dodatkowe koszty na lokatorów.