Nie ma co ukrywać: budowa domu, nawet jeśli nie prowadzona własnymi rękami, a zlecona ekipie budowlanej, to nie lada wyzwanie. Zmierzyć trzeba się z wielką liczbą spraw do załatwienia, a jeśli do tego dochodzi jeszcze sytuacja, w której na tę budowę nie mamy środków i chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny, robi się jeszcze bardziej poważnie.
Ale nie ma co się bać. Wszystko jest dla ludzi. Trzeba tylko dokładnie przemyśleć sprawę i postawić pierwszy krok. Podpowiemy jak.
Spis treści porady
Kredyt hipoteczny na zakup działki i domu. Razem czy osobno?
Często zdarza się, że masz marzenie, projekt w głowie i wizję wykończonej inwestycji. Trzeba tylko dla tego marzenia znaleźć lokalizację, czyli kupić działkę. Jeśli nie masz na to środków weź kredyt. Na razie tylko na zakup działki budowlanej, potem, możesz nawet po kilku latach zawrzeć z bankiem umowę o kredyt na dom.
Najlepiej podpisać dwie osobne umowy:
– jedną na zakup działki,
– drugą na finansowanie budowy domu. |
Trzeba przy zawieraniu obu umów myśleć o inwestycji całościowo. Dlatego warto byś wziął oba kredyty w jednym banku. Masz wtedy szansę na tanie ich połączenie (co w przypadku dwóch banków finansujących też jest możliwe, ale rodzi większe koszty). Sama procedura uzyskania kredytu na zakup działki nie różni się w zasadzie niczym od procedury kredytowania przy zakupie mieszkania.
Musisz mieć wkład własny, a następnie złożyć wniosek kredytowy wraz z dokumentami potwierdzającymi Twoje dochody oraz przedstawić bankowi: umowę przedwstępną, numer księgi wieczystej działki, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, akt notarialny potwierdzający prawo własności posiadane przez obecnego właściciela. I jeśli decyzja kredytowa będzie pozytywna, bank, najczęściej w jednej transzy, po zawarciu umowy przenoszącej własność, wypłaci Ci kwotę udzielonego kredytu. Zanim jednak uruchomisz całą machinę bankową sprawdź jaki kredyt hipoteczny dostaniesz.
Kredyt hipoteczny na budowę domu – ile kosztuje budowa domu?
Kiedy masz już wybrany projekt domu, a w urzędzie dostałeś pieczątkę pod decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, brakuje Ci jeszcze kosztorysu, byś mógł ruszyć z procedurą kredytową. Nie rób wyliczeń sam, jeśli jesteś laikiem w tej sprawie. Zdaj się na doświadczone osoby, bo od kosztorysu, jaki przedstawisz razem z wnioskiem kredytowym, bardzo dużo zależy.
Banki przyjmują swoje wyliczenia minimalnych kosztów wybudowania 1 m2 budynku, więc zaniżanie kosztów na niewiele się zda. Poza tym może to być niebezpieczne, bo co zrobisz, gdy pieniądze z pierwszej transzy się skończą, bo np. pojawią się jakieś nieprzewidziane wydatki, a Ty nie ukończysz robót warunkujących uruchomienie kolejnej transzy? Kredyty gotówkowe, którymi ewentualnie uzupełnisz braki w finansach są zazwyczaj bardzo drogie. Pamiętaj, że lepiej jest w tym przypadku przeszacować niż niedoszacować. Nikt nie zmusi Cię do uruchamiania wypłaty ostatniej transzy, gdy okaże się ona niepotrzebna.
Pieniądze dostaniesz w transzach. Sposób wypłaty kredytu hipotecznego na budowę domu
Kredyt na wybudowanie domu różni się od kredytu na zakup działki czy mieszkania sposobem wypłaty kolejnych transz kredytu. Tutaj będziesz musiał udowodnić bankowi, że kolejne, szczegółowo zaplanowane w harmonogramie prac budowlanych zadania zostały wykonane. Niektóre banki uwierzą Ci na podstawie przesłanych zdjęć. Innym trzeba będzie okazać faktury, a jeszcze inne wyślą na budowę swojego pracownika, by ocenił zaawansowanie robót.
(Przypomina to trochę sytuacje deweloperów, którzy w przypadku korzystania przez klientów z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, kolejne transze kredytu otrzymują dopiero wtedy, gdy wysłannik banku dokona oględzin postępu prac na budowie). Jeśli nie wywiążesz się z harmonogramu i konkretne prace nie zostaną ukończone w terminie, bank zamrozi wypłatę kolejnej transzy do czasu uzupełnienia braków w budowie.
Ustanowienie hipoteki – sposób zabezpieczenia kredytu hipotecznego na finansowanie kosztów budowy domu
Kiedy Twój wymarzony dom zostanie ukończony czeka Cię wizyta inspektora nadzoru budowlanego, który wyda decyzję o odbiorze domu, czyli o tym, że dom nadaje się do zamieszkania. Pozytywna opinia inspektora daje bankowi zielone światło na wpisanie do działu IV księgi wieczystej zabezpieczenia spłaty kredytu na nieruchomości zabudowanej domem.
Bank wpisze więc do działu IV hipotekę na swoją rzecz. Pamiętaj, że działka i dom są ze sobą nierozerwalnie związane, zatem wpis hipoteki w księdze prowadzonej dla działki oznacza jednocześnie, że i dom jest nią obciążony.
Bądź pesymistą. Jak racjonalnie podejść do kredytu hipotecznego
Procedura załatwiania kredytu zajmuje sporo czasu, więc wszelkie starania rozpocznij z odpowiednim wyprzedzeniem, np. już jesienią lub zimą, by wiosną, z początkiem sezonu, ruszyć z pracami na budowie.
Biorąc kredyt hipoteczny na budowę domu bądź pesymistą. Zakładaj czarne scenariusze, że:
– budowa zajmie więcej czasu niż planujesz,
– ekipa budowlana okaże się nierzetelna i trzeba będzie po niej coś poprawiać,
– wzrosną koszty materiałów budowlanych a przez to i koszt całej inwestycji, itd.
Nawet jeśli pesymizm nie leży w Twojej naturze zmuś się do niego, to dla Twojego dobra. Zawsze lepiej jest przeszacować kosztorys niż wyliczyć go w taki sposób, że zabraknie Ci pieniędzy i będziesz musiał pożyczać po rodzinie. Pesymistę mniej spraw przy budowie domu zaskoczy.
