Uzyskanie finansowania na zakup mieszkania nie jest dziś łatwe, a w przyszłym 2013 roku może być jeszcze trudniejsze.
W 2013 roku kredyty hipoteczne w złotych, które zdominowały dziś rynek dla przeciętnej rodziny mogą być mniej dostępne niż dziś, prognozują analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl. Przewidują jednocześnie, że osoby zainteresowane zaciągnięciem kredytu na mieszkanie mogą spodziewać się w najbliższym czasie promocji kredytów z rządową dopłatą w ramach programu Rodzina na swoim.
Już na początku 2012 roku banki zaostrzyły swoją politykę, co znalazło odzwierciedlenie w rygorystycznych zasadach oceny zdolności kredytowej wnioskodawców. W opinii samych bankowców na złagodzenie takiego podejścia instytucji finansowych do przyznawania kredytów hipotecznych nie ma co liczyć. Słabe szanse są również na to, że w zakupie mieszkań w przyszłym roku pomoże m.in. Komisja Nadzoru Finansowego, której zalecenia spowodowały obecne zaostrzenia. Nadzór może poluźnić zasady obliczania zdolności kredytowej, ale analitycy spodziewają się, że będzie to dotyczyło raczej kredytów konsumpcyjnych.
21 proc. kredytów mniej
Zaostrzenie zasad przyznawania kredytów na mieszkania spowodowało, że w drugim kwartale 2012 roku w porównaniu z analogicznym okresem minionego roku wartość udzielonych kredytów spadła o ponad 21 proc. (dane Związku Banków Polskich). W drugim kwartale br. kredytobiorcy podpisali niemal 50 tys. nowych umów o kredyt mieszkaniowy. Ich liczba spadła o 12,5 tys.
Na spadek akcji kredytowej wpłynęło również wygaszanie programu dopłat do kredytów, który jest obecnie jedyną formą wsparcia rynku mieszkaniowego. Program Rodzina na swoim, w którym rząd przez 8 lat finansuje spłatę połowy odsetek od kredytu zostanie zamknięty z końcem tego roku i na razie nic go nie zastąpi.
Mimo ograniczeń z programu korzysta dziś jeszcze wiele osób kupujących mieszkania. W pierwszej połowie 2012 roku w ramach RnS udzielono prawie 6 tys. kredytów hipotecznych przeznaczonych na zakup lokali tylko z rynku pierwotnego.
Oszczędność 60 tys. zł
W większości wypadków marże dla kredytów z dopłatą są takie same, jak w przypadku standardowych kredytów w złotych, chociaż mogą też wystąpić różnice w poszczególnych bankach. Podobnie jest z prowizjami za udzielenie kredytu. W większości banków nie jest konieczny wkład własny, ale niektóre stawiają taki warunek.
Jak ocenia Home Broker, przy zakupie 50-metrowego mieszkania na stołecznym rynku pierwotnym w kwocie niespełna 300 tys. zł z 20 proc. wkładem własnym, biorąc kredyt z dopłatą można zaoszczędzić nawet ponad 60 tys. zł na odsetkach.
Jest o co walczyć, choć znalezienie oferty, która spełniałaby kryterium cenowe może nie być łatwe, zwłaszcza w takich miastach jak: Kraków, Warszawa czy Wrocław.
– Żeby skorzystać z dopłat należy się pospieszyć, bo wniosek na zakup konkretnego mieszkania trzeba złożyć najpóźniej do 31 grudnia br. Osoby chcące skorzystać z dopłat nie mają łatwego zadania ze znalezieniem lokali, które kwalifikują się do dopłat, bo przewidziane w programie limity cen są za niskie w porównaniu do cen rynkowych. Zarówno na osiedlu Alpha, które budujemy w Warszawie, jak w inwestycji Red Park w Poznaniu mamy zaledwie po kilka mieszkań, na które można zaciągnąć kredyt z dopłatą – mówi Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w Red Real Estate Development.
Stabilne marże
Obecnie średnia marża zwykłych kredytów w złotych, które stanowiły w drugim kwartale br. 95 proc. przyznanych zobowiązań, wynosi 2,33 proc. Decydując się na skorzystanie z oferty promocyjnej i wykupienie dodatkowych produktów banku można otrzymać marżę wynoszącą przeciętnie 1,48 proc. Obliczenia Comperia.pl dotyczą kredytów w wysokości 300 tys. zł zaciągniętych na 80 proc. wartości nieruchomości.
Poza wysokością dochodów, banki analizują wysokość miesięcznych zobowiązań i obciążeń klienta. Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego należy więc spłacić mniejsze kredyty gotówkowe i długi na karcie kredytowej. Przeszkodą w uzyskaniu kredytu może być także brak jakiejkolwiek historii kredytowej.
Jeśli pracujemy na umowę-zlecenie czy umowę o dzieło minimalny okres uzyskiwania dochodów z tego źródła to dla większości banków to 12 miesięcy, a niektóre instytucje wymagają nawet dwóch lat dochodów z tego tytułu. W przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą minimalny okres uzyskiwania dochodów to 12–30 miesięcy. Firma nie może zalegać z wpłatami składek ZUS i zaliczek na poczet podatku dochodowego.
Autor: RED Real Estate Development
