Dlaczego warto zlecić odbiór mieszkania profesjonaliście?

Szykując się do odbioru domu lub mieszkania od dewelopera warto zastanowić się czy odbioru deweloperskiego dokonamy z wynajętym specjalistą czy też samodzielnie. Jest to bardzo ważne do przemyślenia z uwagi na to, że odbioru mieszkania dokonujemy tylko raz, a z nieznalezionymi wadami będziemy musieli poradzić sobie na własny sposób – często dodatkowo płacąc firmie wykończeniowej za naprawę pominiętych wcześniej wad. Oczywiście pamiętajmy, że część usterek będzie można ewentualnie zgłosić w ramach gwarancji.

Niestety duża z nich część w chwili odebrania mieszkania z uwagi na nasze użytkowanie, nie będzie już uznawana przez dewelopera np. porysowane okna, czy uszkodzone drzwi. Dodatkowo często podczas wykończania przestrzeni wprowadzając zmiany tracącymi gwarancję i rękojmie od dewelopera na poszczególne elementy mieszkania – np. podczas przerabiania instalacji elektrycznej oraz wodnej.

Jak wygląda odbiór mieszkania?

Standardowy odbiór mieszkania w stanie deweloperskim wygląda w następujący sposób:

1. Deweloper powiadamia właściciela inwestycji o wyznaczonym terminie w jakim należy zgłosić się i odebrać mieszkanie. Zazwyczaj właściciele nieruchomości mają do wyboru kilka dat zaproponowanych przez dewelopera, niestety coraz częściej jest to jeden termin i godzina narzucona odgórnie. Należy pamiętać, że od momentu pierwszego określonego terminu odbioru, właściciele mieszkania mają 6 miesięcy na odebranie lokalu. Po tym okresie możliwe jest rozwiązanie umowy sprzedaży przez dewelopera.
2. W ustalonym dniu odbioru deweloperskiego strony na spotykają się w biurze odbiorów w celu sprawdzenia dowodów osobistych właścicieli mieszkania oraz zapoznaniu się z dalszą procedurą odbiorową.
3. Kolejnym krokiem jest przejście się do domu lub mieszkania i rozpoczęcie procedury odbioru technicznego lokalu. Podczas takiej wizyty poza przyszłymi właścicielami są obecni przedstawiciela dewelopera i generalnego wykonawcy. Prawo polskie pozwala dodatkowo wynająć właścicielowi specjalistę, który w jego imieniu zgłosi wszystkie usterki techniczne występujące w odbieranej przestrzeni.
4. Podczas wizyty w mieszkaniu właściciel dokonuje oględzin powierzchni i zgłasza wszystkie zauważone przez siebie wady, które deweloper powinien zapisać w przygotowanym wcześniej protokole.
5. Dodatkowo podczas odbioru mieszkania właściciele mogą zadawać deweloperowi i generalnemu wykonawcy wszelkie nurtujące ich pytania, dotyczące eksploatacji lokalu, serwisowania urządzeń czy wyposażenia mieszkania. Dobrą praktyką ze strony dewelopera jest przygotowanie prospektu informacyjnego, w którym znaleźć można dużo przydatnych informacji.
6. Po oględzinach lokalu i spisaniu usterek przystępujemy do spisania liczników mediów (prąd, woda, ogrzewanie i gaz), mając na celu identyfikację ich obecnego zużycia.
7. Po wizji lokalnej mieszkania lub domu strony wracają do biura w którym rezyduje deweloper, gdzie wszystkie usterki są przepisywane na ostateczny protokół i pokwitowane przez obydwie strony umowy kupna mieszkania.
8. W zależności od inwestycji oraz dewelopera na tym etapie następuje istotne rozróżnienie kolejnego kroku – przekazania kluczy. Duża część deweloperów po odbiorze technicznym i stwierdzeniu wad nie przekazuje kluczy przyszłemu właścicielowi do momentu usunięcia wszystkich usterek. Skutkuje to brakiem możliwości dostania się właścicieli do mieszkania i wcześniejszego rozpoczęcia remontu. Na szczęście na rynku warszawskim takie działania są w zdecydowanej mniejszości.
9. Po odbiorze mieszkania i spisaniu usterek deweloperowi zgodnie z ustawą deweloperską przysługują dwa wiążące go terminy. Pierwszy z nich to 14 dni licząc od daty odbioru – w tym czasie deweloper powinien ustosunkować się do wszystkich zgłoszonych usterek, zaakceptować je lub odrzucić ich zasadność oraz koniecznie podać przyczynę odrzucenia. Drugi termin to 30 dni licząc od daty wykonanego odbioru – w tym okresie czasu muszą zastać usunięte wszystkie zgłoszone i uznane wady w lokalu. W przypadku braku odpowiedzi od dewelopera w ciągu 14 dni, uznaje się, że nie wnosi od zastrzeżeń do zgłoszonych wad.
10. Po 30 dniach od pierwszego odbioru strony umowy powinny spotkać się ponownie na przeglądzie technicznym w celu potwierdzenia usunięcia wszystkich wcześniej zgłoszonych usterek i ewentualnego dopisania nowych jeżeli pojawiły się z uwagi na prowadzone prace naprawcze dewelopera.

Należy zaznaczyć, że procedura odbiorowa opisana powyżej dotyczy odbioru deweloperskiego, czyli odbywającego się po uzyskaniu przez budynek Pozwolenia na Użytkowanie. W przypadku gdy takie pozwolenie nie zostało do czasu odbioru wydane przez nadzór budowlany (PINB) to mówimy o odbiorze technicznym.

Odbiory techniczne są dosyć często przeprowadzane przez deweloperów przez docelowymi odbiorami deweloperskimi, ponieważ pozwalają wygospodarować dodatkowy czas na usunięcie usterek i sprawniejsze przekazanie lokali po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Odbiór techniczny jest bardzo podobny do odbioru deweloperskiego, z tą różnicą, że po nim nie dostajemy kluczy. Klucze są przekazywane właścicielowi dopiero na właściwym odbiorze deweloperskim mieszkania.

Czym różni się odbiór mieszkania ze specjalistą od tego bez?

Odbiór mieszkania wykonany przez właściciela bez asysty osoby technicznej:

1. Odbiór wykonany jest zazwyczaj bez użycia specjalistycznych narzędzi lub przy pomocy poziomicy oraz kątownika co skutkuje pominięciem wielu możliwych do wykrycia usterek.
2. Zgłaszane usterki bardzo często nie mają podstawy w przepisach prawa (normy, rozporządzenia, sztuka budowlana) i są później odrzucane przez przedstawicieli dewelopera.
3. Brak doświadczenia w odbiorach technicznych mieszkań często przekłada się na nie wykrycie wielu wad i konieczność samodzielnego ich usunięcia na własny koszt z uwagi na ich niezauważenie podczas przeglądu.
4. Deweloper wykorzystuje brak doświadczenia i odpowiedniej wiedzy u właścicieli insynuując brak podstawy zgłoszenia wady lub starając się wykręcić od konieczności jej naprawy.

Odbiór mieszkania wykonany przez zatrudnionego specjalistę:

1. Odbiór mieszkania wykonywany jest za pomocą specjalistycznych narzędzi, które posiadają odpowiednie certyfikaty, kosztujących często ponad 8 tyś złotych.
2. Zgłaszane wady są zawsze uzasadnione przez Inspektora z podaniem podstawy prawnej ich zgłoszenia. Daje to pewność, że generalny wykonawca nie podważa zgłoszonej wady i będzie musiał przystąpić do jej usunięcia.
3. Specjalista posiada doświadczenie zdobyte przy odbiorach technicznych mieszkań, wie gdzie zajrzeć, gdzie zazwyczaj występują usterki, jaki jest ich charakter, dlaczego powstały i z czego wynikają.
4. Dzięki doświadczeniu specjalista nie da się „nabić w butelkę” i poprzez prowadzenie merytorycznej rozmowy z deweloperem zadba o interesy klienta odbieranego domu lub mieszkania.

Co zyskuje właściciel wynajmując specjalistę do odbioru mieszkania?

Wynajmując odpowiedniego specjalistę, który podczas odbioru mieszkania lub domu nam pomoże zyskujemy:

1. Pewność wykrycia wszystkich usterek i wad jakie posiada dany lokal.
2. Brak kosztów dodatkowych związanych z usunięciem wady przez zatrudnioną ekipę remontową w przypadku ich nie wykrycia podczas odbioru– wszystkie wady usunie deweloper oraz generalny wykonawca inwestycji na swój koszt.
3. Wsparcie techniczne podczas odbioru jak i po jego wykonaniu w postaci odpowiedniego uargumentowania zgłoszonych usterek w przypadku niezaakceptowania wady przez przedstawicieli dewelopera.
4. Wiedzę w jaki sposób deweloper i jego wykonawca powinien usunąć usterki, z czego one wynikają i czy w okresie eksploatacji powierzchni pojawią się nowe usterki.
5. Doradztwo techniczne przy rozwiązaniu trudnej aranżacji lub planowanych zmianach w układzie pomieszczeń.
6. Możliwość zadawania pytań technicznych dotyczących wykończenia, prac remontowych, skonstruowania umowy z wykonawcą remontu itd.

Co sprawdza specjalista podczas odbioru mieszkania?

Do zakresu jaki sprawdza specjalista podczas odbioru mieszkania lub domu możemy zaliczyć:

1. Geometria ścian – pion, kąty proste oraz płaszczyzna powierzchni;
2. Tynki – struktura powierzchni tynku, odspojenia, spękania, badanie wilgotności;
3. Posadzkę – pod kątem poziomu, odchylenia od płaszczyzny, spękań, ubytków, rozmieszczenia dylatacji;
4. Okna i drzwi – pod kątem sposobu montażu, koniecznej regulacji, uszkodzeń mechanicznych, w tym rys oraz kompletności osprzętu i uszczelek;
5. Instalację elektryczną – pod kątem rozmieszczenia, kompletności wyposażenia, liniowości osadzenia i napięcia jeśli będzie dostępne;
6. Instalację sanitarną – pod kątem kompletności, rozmieszczenia i sprawności działania;
7. Parapety i grzejniki – pod kątem uszkodzeń i poprawności montażu;
8. Taras/ogród/balkon – pod kątem wykonania obróbek blacharskich, poprawności wykonania warstw wierzchnich, estetyki i występujących uszkodzeń, poprawności montażu ogrodzenia/balustrad;
9. Miejsce garażowe i komórkę lokatorską – pod kątem wymaganych wymiarów, spadku powierzchni, montażu przegród.

Jaki jest koszt wynajęcia specjalisty do odbioru?

Koszt wynajęcia specjalisty, który rzeczowo i sprawnie pomoże odbierać nam mieszkanie lub dom zależy przed wszystkim od wielkości lokalu oraz jego lokalizacji. Dla przykładowych 60m2 ceny na rynku warszawskim są w przedziale się od 250 do 450zł. Skąd taki rozrzut?

Przyczyn jest kilka, oto one:

1. Firma oferuje swoje usługi w bardzo mocno ograniczonym zakresie lub posiadana kadra jest bez odpowiedniego doświadczenia i Uprawnień budowlanych (niska cena)
2. Firma oferuje swoje usługi w ograniczonym zakresie ale jednocześnie za każdy dodatkowy element podlegający sprawdzeniu pobiera opłaty dodatkowe.
3. Firma oferuje sprawdzenie mieszkania w sposób kompleksowy przy użyciu certyfikowanego sprzętu co powoduje wyższa cenę ale i pewność właściciela mieszkania, że wszystko zostało sprawdzone i wykonane poprawnie.

Wybierając swojego specjalistę należy dokładnie sprawdzić jaki jest zakres oferowanej przez niego usługi oraz jakie posiada doświadczenie i uprawnienia.