Księgi wieczyste – co to jest?

Do 1946 roku w Polsce nazywane były księgami hipotecznymi lub gruntowymi, w dalszym ciągu takie ich określenie funkcjonuje w innych państwach. Księgi wieczyste to szczegółowe rejestry, które dotyczą nieruchomości.

Są urzędowe – prowadzą je sądy, i jawne – każdy może mieć w nie wgląd. Ustalają one ogół praw rzeczowych na nieruchomościach, a przede wszystkim: prawa własności. Są więc związane z mieszkaniami, domami, działkami budowlanymi i gruntami, a także ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Warto również wiedzieć, że niektóre z praw rzeczowych mogą być ustanowione wyłącznie wpisem do księgi wieczystej – tak jest np. z hipotekami.

Co znajduje się w księgach wieczystych?

W każdej z ksiąg wieczystych (sprawdź na ksiegi-wieczyste.org) znajdują się dokładnie te same informacje, uporządkowane w czterech działach. Poszukując numeru nieruchomości, numeru działki, jej położenia czy sposobu korzystania, sięgnąć powinniśmy do działu pierwszego. Podobnie, gdy dowiedzieć chcemy się tego, jakie prawa przysługują właścicielowi danej nieruchomości (mogą to być np.: spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, użytkowanie wieczyste, własność lub służebność). Informacje na temat właścicieli (lub użytkowników wieczystych) oraz sposobów, w jakich nabyli swoje prawa, znajdują się w dziale drugim. Z kolei z trzeciego działu dowiedzieć możemy się: czy nieruchomości dotyczą ograniczone prawa rzeczowe (jak dzierżawa) lub ograniczenia w rozporządzaniu (np. prawo pierwokupu) oraz tego, czy występują wobec niej inne prawa osobiste lub roszczenia. Dział czwarty natomiast wskazuje, czy na nieruchomości została założona hipoteka. Jeśli tak, dowiemy się z niego również, jaka jest jej wysokość, na rzecz kogo została ustanowiona oraz co zabezpiecza.

Jakie zasady rządzą księgami wieczystymi?

Księgi wieczyste rządzą się również określonymi zasadami, spośród których wymienić należy: zasadę jawności materialnej, zasadę powszechnej jawności ksiąg oraz konstrukcję rękojmi wiary publicznej ksiąg.

Pierwsza z zasad (jawności materialnej) oznacza, że wszystkie prawa, które wpisane zostały w księgę wieczystą, odzwierciedlają rzeczywiście panujący stan prawny.

Zgodnie zaś z drugą z zasad (powszechnej jawności), niezależnie od tego, czy posiadamy w tym jakikolwiek interes prawny, czy go nie posiadamy – w każdą księgę wieczystą możemy mieć wgląd. Rodzi to określone konsekwencje: nie możemy swoich działań tłumaczyć nieznajomością treści księgi.

Skutkuje to tym, że niedopuszczalne jest posługiwanie się nieznajomością wpisów czy wzmianek, które znajdują się w księdze. W ten sposób więc nie uchronimy się przed roszczeniami osób, które – zgodnie z księgą wieczystą – do nieruchomości posiadają swoje prawa. Wobec tego przed każdą transakcją, która związana jest z nieruchomościami, warto zapoznać się z odpowiednią księgą wieczystą.

Ostatnia zasada (a właściwie – konstrukcja) dotyczy kontrahentów działających w dobrej wierze i może zabezpieczać ich, gdy pojawią się ewentualne problemy. Przykładem niech będzie sytuacja, w której dokonujemy zakupu nieruchomości, a umowę kupna-sprzedaży podpisujemy z osobą, która w księdze wieczystej figuruje jako jej właściciel. Później jednak pojawiają się roszczenia innej osoby. Jeśli wykażemy, że nie posiadaliśmy wiedzy o istniejących nieprawidłowościach, nasza umowa może pozostać w mocy.

Elektroniczne księgi wieczyste

Warto także wiedzieć, iż dostęp do ksiąg wieczystych został znacznie uproszczony w 2010 roku. Wówczas – na mocy decyzji Ministerstwa Sprawiedliwości – umożliwiono przeglądanie ksiąg w wersji cyfrowej. Ich treść jest regularnie przenoszona do elektronicznej Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, a digitalizacja zasobów spowodowała udostępnienie opracowanych ksiąg online. Dzięki temu zdobycie wiedzy o nieruchomościach stało się jeszcze łatwiejsze!

Fot. ksiegi-wieczyste.org